7 erfolgreiche Tipps für Ihre Hotelpacht

Hotelpacht Pachtvertrag
Hotelpacht Pachtvertrag
Hotelpacht Pachtvertrag

Ob ein kleines Hotel garnis, ein Landhotel, ein urbanes Hipster Hotel in der City, oder ein Wellnesshotel im Grünen – ganz gleich welches Objekt in der Hospitality Sie anspricht oder welche Art von Hotel Sie eröffnen möchten, zunächst gilt es einen strukturierten Plan aufzustellen. Bereiten Sie sich klug und durchdacht auf eine Hotelpacht vor, sodass Sie eine solide Basis für Ihre Selbstständigkeit schaffen.

Die Hotelpacht stellt die gängigste und meist auch wirtschaftlich sinnvollste Methode dar, einen eigenen Hotelbetrieb zu eröffnen. Je nach Absprache variieren die Rechte und Pflichten zwischen Eigentümer und Pächter. Anders als bei einer reinen Miete eines Objektes stellt der Verpächter nicht nur die Räumlichkeiten zur Verfügung stellen, sondern möglicherweise auch Inventar und die Ausstattung. Diese sogenannten Nutzungsrechte am Inventar, die je nachdem variieren können, werden vertraglich festgehalten. Der Pächter wiederum schließt Beherbergungs- und Lieferanten Verträge eigenmächtig ab und trägt auch das alleinige Betriebsrisiko. Er kann also das Pachtobjekt auf bestimmte oder unbestimmte Zeit nutzen. In den meisten Fällen beträgt die Laufzeit zwanzig, maximal dreißig Jahre und kann mit unterschiedlichen Optionen individuell verlängert werden.

Folgend haben wir einige der wichtigsten Säulen aufgestellt, die es zu berücksichtigen gilt, um erfolgreich als zukünftiger Hotelbetreiber zu agieren:

Eigenkapital ansparen / Sicherheiten hinterlegen

Es ist immer hilfreich, ein gewisses Eigenkapital vor einer Hotelpacht angespart zu haben. Zur Absicherung der generellen Pachtzahlungen wird meist eine Pachtkaution bei dem Verpächter hinterlegt oder eine Bankbürgschaft eingebracht. Die Höhe dieser Sicherheiten variiert von Objekt zu Objekt und liegt im Regelfall zwischen drei bis zwölf Nettokaltpachten.

Weiter wird Eigenkapital benötigt, um erste Anlaufkosten zu überbrücken und beispielsweise erste Wareneinkäufe zu tätigen. Der Eigentümer kann Zuschüsse oder eine Staffelpacht im Pachtvertrag gewähren, sodass Anlaufkosten nur in einer moderaten Höhe entstehen. Weitere Kosten können im Vorfeld einer Eröffnung in unterschiedlichen Bereichen entstehen: Die Anschaffung einer Hotelsoftware oder das Einrichten der Zimmer – dies sind nur zwei Beispiele, welche zwingend in den Anlaufkosten berücksichtigt sein sollten. In den ersten Monaten der Anlaufzeit müssen die generellen Kosten gedeckt werden, bis eine Kostendeckung herrscht.

Hotelpacht Standortwahl
Hotelpacht Standortwahl

Standortwahl

Nicht jeder Standort ist für jedes Hotelprodukt geeignet. Bei der Standortwahl sollten Sie mehrere Faktoren in die Bewertung einbeziehen. Neben allgemeinen Makrofaktoren sollten Sie auch den Mikrostandort bewerten. Hier nennen wir Ihnen einige Fragen, welche Sie im Vorfeld einer Hotelpacht betrachten sollten:

  • Wie viele Einwohner und welche Attraktivität hat der Standort?
  • Wie hoch sind die bisherigen Übernachtungszahlen am Standort und welche Auslastung weisen die Betriebe auf?
  • Wie sieht die Konkurrenzsituation am Standort aus? Welche Hotelmarken sind gegeben und in welchem Bereich positioniert sich der eigene Hotelbetrieb?
  • Wie gut ist die Infrastruktur am Standort? Wieweit sind Autobahnen und der nächste Flughafen entfernt? Wie gut ist der Standort an den öffentlichen Nahverkehr angebunden?
  • Wie sieht die touristische Entwicklung am Standort aus und welche touristischen Nachfragegeneratoren sind bereits vorhanden?
  • Welche Unternehmen sind am Standort angesiedelt? Aus welchen Branchen stammen diese Unternehmen und welche Übernachtungsvolumen können die Unternehmen potenziell abnehmen?

Neben diesen Fragen können noch eine Vielzahl von weiteren Fragestellungen definiert werden. Wenn Sie einen Standort gefunden haben kann Ihnen eine unabhängige Machbarkeitsstudie eine Analyse des Standortes liefern. Eine Machbarkeitsstudie gibt Ihnen einen dezidierten Überblick über die Erfolgschancen Ihres Hotelbetriebs. Die einmalige Investition in die Beauftragung einer Machbarkeitsstudie senkt das Risko eines Misserfolges und kann als belastbares Dokument für die Realisierung einer Finanzierung herangezogen werden.

Als zukünftiger Hotelpächter müssen Sie sich selbst die Fragen stellen, was Ihr Wunschobjekt mitbringen soll und wo es sich im besten Falle befindet. Eine regionale Verbundenheit und eine gewisse Marktkenntnis können zum Erfolg der Unternehmung beitragen.

Mit Konen & Lorenzen können wir Sie gerne auf der Suche nach passenden Hotelimmobilien unterstützen. Vereinbaren Sie noch heute ein kostenloses Erstgespräch oder kontaktieren Sie uns.

Konzeptwahl und Pachtvolumen

Für die richtige Konzeptwahl Ihres Pachtbetriebs können Sie sich auf die Analyse des Standortes stützen. Idealerweise wählen Sie ein Hotelprodukt, welches an dem Standort nicht angeboten wird. Was wird gefragt und gefordert, aber noch nicht angeboten? Substituierbare Hotelangebote, welche sich nicht von dem bestehenden Hotelangebot unterscheiden, weisen häufig eine höhere Markteintrittsbarriere auf und ziehen demnach auch höhere Anlaufkosten nach sich.

Mit einem Matrix-Modell können Sie die Mitbewerber am Standort einordnen und passende Nischen für ein Hotelprodukt identifizieren. Diese Marktanalyse ist auch Bestandteil einer Machbarkeitsstudie, welche Ihnen neben der Analyse des Standorts auch Handlungsempfehlungen in Bezug auf Ihr Hotelkonzept geben kann.

Neben der Etablierung einer eigenen Marke können Sie auch auf eine Vielzahl von Franchisemarken zurückgreifen. Durch das Nutzen einer Franchisemarke können Sie als Hotelpächter auf fertige Strukturen zurückgreifen und Ihren Hotelbetrieb von Anfang an professionalisieren. Thematiken wie den Einkauf oder die Distribution können mit einem Franchisegeber deutlich effizienter gelöst werden.

Partner und Mentoren

Jede gute Unternehmung basiert auf einem belastbaren Netzwerk. Sprechen Sie mit vertrauten Branchenprofis über Ihre Pläne einen Hotelbetrieb zu pachten und holen Sie sich Feedback zu Ihrer Konzeption ein.

Erfahrene Hoteliers oder Berater aus der Branche können Sie ideal auf dem Weg zum eigenen Hotelbetrieb unterstützen. Durch die Erfahrung der Personen können häufige Fallstrikte im Vorfeld erkannt und behoben werden. Auch die Auswahl von passenden Dienstleistern (Ausstatter, Softwareanbieter, …) kann sich durch die Empfehlung von Branchenexperten vereinfachen.

Hotelpacht Machbarkeitsstudie
Hotelpacht Machbarkeitsstudie

Aufstellen eines Business Case

Um die Chancen des Erfolgs eines potenziellen Pachtobjektes zu erhöhen, ist es unabdingbar einen Business Case aufzustellen. In dem Business Case wird das Geschäftsszenario hinsichtlich seiner Rentabilität analysiert und die dafür benötigten Investitionen. Um einen Business Case aufzustellen, werden Annahmen über die Auslastung und Saisonalität, die zu erwartenden Zielgruppen und die Umsätze getätigt. Den Erlösen werden daraufhin Aufwendungen gegenübergestellt, welche sich anhand von Erfahrungswerten oder Branchenbenchmarks ableiten. Zu den Aufwendungen zählen sowohl die operativen Kosten (Personalkosten, Wareneinsätze, etc.) sowie die anlagebedingten Kosten (Pachtzins, Beiträge, Zinsen, Energie, etc.).

Ein Business Case dient als Unterstützung bei der Darstellung und Abwägung von finanziellen und strategischen Maßnahmen eines Projekts. Er zeigt im Vorfeld die Wirtschaftlichkeit einer Hotelpacht auf und dient als Basis für eine Finanzierung.

Finanzierung und Förderungen

Damit Sie Chancen auf eine Finanzierung für Ihre Hotelpacht haben, sollten Sie im Vorfeld einige Vorarbeit leisten: Für eine Finanzierung durch eine Bank oder einen Antrag auf Förderung durch das Land oder den Bund benötigen Sie Unterlagen bezüglich des Pachtobjekts. Hierzu sollten alle wesentlichen Pläne sowie die historischen Zahlen eines etwaigen Vorpächters zur Verfügung gestellt werden.

Wichtiger Teil für eine Finanzierung ist der vom Pächter aufgestellt Business Case mit genauer Definition und Aufbau des geplanten Hotelbetriebs. Auch sollte ein Track Record mitgereicht werden, in welchem die Erfahrungs- und Erfolgsgeschichten des Pächters zu finden sind. Nur wenn die Finanzdienstleister dem jeweiligen Hotelbetreiber die erfolgreiche Führung eines Hotelbetriebs zutrauen, wird es zu einer Finanzierung kommen.

Der Pachtvertrag

Sie haben Ihr zukünftiges Hotel gefunden? Jetzt fehlt nur noch der Pachtvertrag. Der Pachtvertrag ist jedoch einer der größten Fallstricke auf dem Weg zum eigenen Hotelbetrieb und entscheidend für Ihre erfolgreiche Zukunft.

Konsultieren Sie auf jeden Fall Ihren Steuerberater und einen Rechtsanwalt, sollten Sie sich mit einem Pachtvertrag auseinandersetzen. Für Pachtverträge sollten Sie einen Rechtsanwalt wählen, welcher sich mit der Hotellerie auskennt und die Hürden eines Pachtvertrages kennt. Für passende Ansprechpartner stellen wir Ihnen gerne einen Kontakt her.

Neben der Dauer des Pachtvertrages und der Höhe des Pachtzinses werden hierbei auch Ausstiegsregeln und Haftungsfragen definiert. Welche Vertragspartei kommt bei Instandhaltungen auf und in welcher Höhe? Wie hoch ist die Sicherheit, welche vom Hotelbetreiber eingebracht wird, und in welcher Form ist diese zu leisten? Ist die Pacht an einer Indexierung gekoppelt und steigt somit mit der Inflation? Man erkennt, dass es hierbei viele rechtliche Themen zu klären gibt. Nehmen Sie sich für die Pachtvertragsprüfung Zeit und holen Sie sich kompetente Beratung.

Zusammenfassung

Eine Hotelpacht ist ein wunderbares Ziel, birgt aber einige Hindernisse. Damit Sie langfristig erfolgreich sein können empfehlen wir Ihnen, kompetente Partner an Ihre Seite zu holen. Durch die Expertise von Branchenexperten können Sie eine bestmögliche Vorarbeit auf dem Weg in die Selbstständigkeit leisten und die Erfolgswahrscheinlichkeiten maximieren.

Mit Konen & Lorenzen stehen wir Ihnen gerne für Rückfragen zur Verfügung und können Sie auf der Suche nach passenden Pachtbetrieben unterstützen. Vereinbaren Sie noch heute Ihr kostenloses Erstgespräch und erfahren Sie, welche Objekte wir momentan in der Vermarktung haben.

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