Hotelimmobilie bewerten

Ersteinschätzung

Wenn Sie den Rechner nicht nutzen möchten, machen wir die Ersteinschätzung persönlich. Schicken Sie uns die Angaben, die Ihnen vorliegen, oder rufen Sie an. Wir sagen Ihnen, ob sie für eine erste Einordnung reichen.

Warum zwei gleich große Hotels unterschiedlich viel wert sind

Zimmerzahl und Umsatz erklären einen Hotelwert nur zum Teil. Nach Bereinigung der Zahlen zählt, was wirtschaftlich übrig bleibt und wie verlässlich sich dieses Ergebnis auf einen neuen Eigentümer oder Betreiber übertragen lässt.

Gerade bei eigentümergeführten Hotels fehlt in der Gewinn- und Verlustrechnung mitunter ein marktgerechter Unternehmerlohn. Dann wirkt das Ergebnis besser, als es für einen Käufer nach der Übernahme tatsächlich ist.

Dazu kommen Sondereffekte, die mit dem Betrieb nichts zu tun haben und vor der Bewertung herausgerechnet werden. Firmenwagen, private Aufwendungen über die Gesellschaft, einmalige Rechtskosten oder ein Jahr mit einer geschlossenen Etage gehören dazu. Erst nach dieser Bereinigung steht das Ergebnis, auf das ein Käufer rechnet.

Der Standort bleibt daneben einer der stärksten Werttreiber. Zwischen einem Hotel in einer der sieben größten deutschen Städte und einem vergleichbaren Betrieb im ländlichen Raum liegen bei sonst gleichen Zahlen erhebliche Unterschiede, weil Nachfrage, Preisniveau und der Kreis möglicher Käufer andere sind. Hinzu kommt, wie die Aussichten des Standorts eingeschätzt werden, etwa bei Verkehrsanbindung, Tourismus oder größeren Ansiedlungen.

Wie wird ein Hotel bewertet?

Wir beginnen mit den Betriebszahlen. Einmalige Effekte werden von wiederkehrenden Ergebnissen getrennt. Ein fehlender Unternehmerlohn wird berücksichtigt, ebenso ein realistischer Aufwand für Instandhaltung und Ersatzbeschaffung.

Danach wird eingeordnet, welche Ertragskraft nachhaltig ist. Betriebsart, Standort und Vertragslage beeinflussen, welcher Multiplikator dafür am Markt plausibel ist. Bei verpachteten Hotels ermitteln wir den Pachtwert aus der Pacht, die der Betrieb dauerhaft tragen kann.

Am Ende steht eine Spanne, keine Scheingenauigkeit. Wer den Wert eines Hotels nennt, ohne die Zahlen und Verträge gesehen zu haben, hat vor allem eine Meinung.

Drei Werte, die oft verwechselt werden

Wer nach einer Hotelbewertung fragt, meint nicht immer dasselbe. Was ermittelt wird, hängt davon ab, was verkauft, verpachtet oder übergeben werden soll. Die drei Werte können weit auseinanderliegen, und jeder von ihnen ist für seinen Zweck der richtige.

Häufig werden zwei davon gebraucht. Wer die Immobilie behält und nur den Betrieb abgibt, braucht Betriebswert und Pachtwert. Wer alles verkauft, braucht den Immobilienwert und muss wissen, welche Pacht er dem Käufer als Rechengrundlage nennen kann.

Was verändert den Wert am stärksten?

Ergebnisqualität, Vertragslage und Investitionsbedarf wirken direkt auf die Bewertung. Hinzu kommt die Frage, wie abhängig der Betrieb vom heutigen Eigentümer ist. Der Standort gehört zu den stärksten Treibern, erklärt den Preis eines Hotels aber nicht allein. Zwei Betriebe an derselben Adresse können unterschiedlich viel wert sein.

Wann lohnt sich eine Bewertung?

Vor einem Verkauf brauchen Sie eine belastbare Verhandlungsbasis. In einer Nachfolge hilft die Bewertung, Vermögen und Betrieb voneinander zu trennen. Bei einer Finanzierung möchte die Bank verstehen, welchen Wert die Immobilie wirtschaftlich trägt.

Eine Bewertung ist auch dann sinnvoll, wenn ein Verkauf noch nicht unmittelbar ansteht. Wer die wertrelevanten Schwächen früh kennt, kann sie noch bearbeiten, statt sie später im Kaufpreis erklärt zu bekommen.

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