Hotel verpachten
und Hotel pachten

Zwei Ausgangslagen, zwei Rechnungen

Wer verpachten will, steht an einer von zwei Stellen. Die Frage ist beide Male dieselbe, die Zahlen dahinter sind es nicht.

Ihr Hotel wird bisher von Ihnen selbst geführt

Hier liegt die Antwort in Ihren eigenen Zahlen. Wir sehen uns an, was der Betrieb in den vergangenen Jahren erwirtschaftet hat, und leiten daraus ab, welche Pacht er überhaupt tragen kann.

Ein Punkt wird dabei regelmäßig übersehen. In einem eigentümergeführten Betrieb steht die eigene Arbeitszeit in keiner Gewinn- und Verlustrechnung, und oft gilt dasselbe für mitarbeitende Familienangehörige. Ein Pächter muss diese Positionen bezahlen. Rechnet man die Pacht aus dem unbereinigten Ergebnis, fällt sie zu hoch aus, und der Vertrag hält bis zur ersten schwachen Saison.

Ihr Hotel ist bereits verpachtet und der Betreiber hört auf

Hier gibt es einen laufenden Vertrag und die Zahlen eines Dritten. Die bisherige Pacht ist ein Anhaltspunkt, aber kein Beweis. Dass sie über Jahre gezahlt wurde, heißt nicht, dass sie tragfähig war.

Vom künftigen Betreiber verlangen wir deshalb eine eigene Planrechnung für Ihr Hotel und nicht nur ein Angebot. Daran prüfen wir zweierlei. Erstens, ob die angebotene Pacht aus dem geplanten Ergebnis überhaupt zu leisten ist. Zweitens den Pachtdeckungsgrad, also das Verhältnis von Betriebsergebnis vor Pacht zur Pacht selbst, in der Branche als Lease Coverage Ratio geläufig. Liegt dieses Verhältnis nahe bei eins, bleibt dem Betreiber nach der Pacht nichts für ein schwaches Jahr. Genau dort entstehen Nachverhandlungen.

Bei beiden Wegen prüfen wir die eingehenden Angebote für Sie und ordnen sie ein. Das höchste ist selten das beste.

Wie hoch darf die Pacht sein?

Unabhängig von der Ausgangslage rechnen wir vom Betrieb her. Ausgangspunkt ist das bereinigte Ergebnis vor Pacht. Ein Betreiber braucht daraus einen wirtschaftlichen Überschuss. Ersatzbeschaffungen und vertraglich übernommene Kosten verschwinden ebenfalls nicht, nur weil eine höhere Pacht gewünscht ist.

Was danach übrig bleibt, zeigt die Größenordnung, die der Betrieb tragen kann. Diese Pacht muss unabhängig davon gerechnet werden, was Eigentümer erwarten oder Betreiber zunächst anbieten.

Eine allgemeine Pachtzahl hilft deshalb wenig. Betriebsart, Umsatzstruktur und Vertrag unterscheiden sich von Hotel zu Hotel. Wir nennen eine Spanne erst, wenn wir den konkreten Betrieb gesehen haben.

Woran Pachtverhältnisse scheitern

Viele Pachtprobleme stehen schon im Vertrag. Zu hohe Pacht, ungeklärte Zuständigkeiten, schwache Sicherheiten oder ein Konzept, das nicht zum Hotel passt, werden später teuer.

Der häufigste Streitpunkt ist nicht die Pacht selbst, sondern die Frage, wer was bezahlt. Es genügt nicht, Dach und Fach zu regeln. Vor der Unterschrift gehört die vollständige Schnittstellenliste geklärt, also die Abgrenzung zwischen Eigentümer und Pächter für jede Position. Dazu zählen die technischen Anlagen von der Heizung über die Lüftung bis zum Aufzug und zur Brandmeldeanlage, die Wartungsverträge, die Instandhaltung mit einer Wertgrenze je Einzelfall, die Ersatzbeschaffung von Mobiliar und Ausstattung, die Versicherungen, die öffentlichen Abgaben und die Frage, wer eine Investition trägt und wem sie am Ende der Laufzeit gehört.

Was dort offen bleibt, wird nicht vergessen. Es kommt wieder, sobald die erste größere Reparatur ansteht.

• Eine Pacht muss auch in einem schwächeren Jahr funktionieren.
• Die Schnittstellenliste gehört vollständig in den Vertrag, nicht nur Dach und Fach.
• Sicherheiten müssen zum wirtschaftlichen Risiko passen.
• Das Betreiberkonzept muss zum Hotel und zum Markt passen.

Vor der Betreibersuche

Bei der Betreibersuche geht es nicht nur darum, wer Interesse hat. Wir schauen darauf, wer das Hotel wirtschaftlich tragen kann und mit welcher Gesellschaft der Vertrag geschlossen wird.

Fragen und Antworten